Tilbake

Nyhetsbrev nr. 2 / 2013

Sameiere i boligsameier må betalefor utskifting av en heis de ikke selv har nytte av – selv om de selv ikke har heis i sitt bygg. Det har Høyesterett nylig slått fast, men riktignok med stemmetallet 3 -2.

Saken gjaldt en tvist mellom Sameiet Gregers Grams vei og noen sameiere som hadde leiligheter i bygg uten heis om hvorvidt de måtte være med på å dekke utgifter til utskifting av heisen etter en brann i et annet bygg i sameiet. Sameiet består av fire bygg med heis med fire etasjer i hvert bygg og, og tre blokker uten heis med tre etasjer i hvert bygg.

​Blokkene i sameiet ble oppført i 1971 – 73. Vedlikehold av heisene hadde etter praksis i sameiet alltid blitt dekket av alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Nå dreide deg seg imidlertid om en utskifting av heisen, hvor prisen begynte å nærme seg kostnaden ved nyinstallasjon. Mesteparten av kostnaden ville bli dekket av oppsparte midler i sameiet slik at innkalt kostnad pr. seksjonseier kun var noen få tusen kroner. Men det var ventet at øvrige heiser måtte skiftes ut om ikke lenge, og dette var ventet å medføre innkalling av mellom 80 000 og 120 000 kroner for hver seksjonseier uten heis.

​På det avgjørende årsmøtet stemte samtlige 18 seksjoner uten heis mot at det skulle innkalles kapital etter sameiebrøken fra alle seksjonseiere. 26 seksjonseiere stemte for, samtlige fra bygg med heis. Én seksjonseier nektet å innbetale sin del. Sameiet saksøkte seksjonseieren, som reiste motkrav om at han ikke var ansvarlig for hverken investering i eller drift av eksisterende heiser. Flesteparten av seksjonseierne i bygg uten heis tiltrådte motkravet.

​Avgjørende for saken var eierseksjonslovens § 23, som fastslår at som hovedregel skal kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, som hovedregel fordeles mellom alle sameierne etter sameiebrøken. Slik må det være for at det ikke skal oppstå gjentatte konflikter om hvem som skal betale for vedlikehold av f.eks. ganger og andre fellesområder.

Litt mindre opplagt er det hvis det dreier seg om f.eks. vedlikehold eller opparbeidelse en felleshage hvor bare endel av sameierne har adgang, eller av balkonger hvor den enkelte seksjonseier har eksklusiv adgang. Eierseksjonslovens § 23 inneholder derfor en unntaksregel om at kostnadene likevel kan fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet dersom ”særlige grunne” taler for det.

Høyesteretts flertall fant ut fra uttalelser i forarbeidene til eierseksjonsloven at unntaksregelen må tolkes snevert, og at den i hovedsak bare kan anvendes der det er tale om kostnader ved nye tiltak. Dette innebærer at dersom det hadde vært snakk om installasjon av nye heiser i bygg som ikke tidligere hadde hatt heis – men kun i byggene med fire etasjer – ville unntaksregelen nokså klart ført til at sameierne i bygg uten heis hadde sluppet å dekke en andel av installasjonskostnadene.

​

Per Forsberg
pf@forsberglaw.no

Finansforetak som ikke retter seg etter Finansklagenemndas avgjørelser etter klager fra forbrukere, må heretter dekke både egne og klagerens saksomkostninger dersom klageren går til søksmål. Det blir ihvertfall regelen hvis Stortinget vedtar lovforslaget.

Finansklagenemnda Bank behandler tvister mellom privatpersoner og banker, finansieringsselskaper, kredittforetak, fondsforvaltningsselskaper og verdipapirforetak. Avgjørelser fra Finansklagenemnda Bank er ikke bindende, og dersom finansforetaket ikke retter seg etter avgjørelsen, må klageren eventuelt gå rettens vei.

​Som regel, men ikke alltid retter finansforetaket seg etter avgjørelser i Finansklagenemnda. I Røeggen-saken tapte f.eks. DnB i nemnda, men rettet seg ikke etter avgjørelsen. Dette var en var en prinsipiell sak om såkalt strukturerte produkter med svært mange potensielle krav. Et finansforetak kan i slike tilfeller ha gode grunner til å prøve saken i sin fulle bredde i domstolene. Men det er lite heldig dersom en feil som kan gjelde mange personer, ikke blir rettet opp fordi ingen privatpersoner tør ta risikoen ved å forfølge saken i flere rettsinstanser.

​Etter dagens regler gjelder tvistelovens saksomkostningsregler også dersom klageren har vunnet frem i Finansklagenemnda Bank, men finansforetaket nekter å rette seg etter avgjørelsen. Dette innebærer at klageren hvis han taper, må bære ikke bare sine egne omkostninger for tingretten, men som hovedregel også finansforetakets omkostninger.

​Har privatpersonen vunnet frem i Finansklagenemnda, regner nok de fleste med at de har en god sak, men risikoen for betydelige saksomkostninger dersom man taper i retten får mange klagere til å kvie seg. Riktig nok kan klageren slippe å dekke motpartens omkostninger selv om han taper hvis retten mener det var gode grunner for å prøve saken eller den har stor velferdsmessig betydning for klageren e.l., men sikker kan klageren slett ikke være.

​Blir forslaget vedtatt, må finansforetak som ikke retter seg etter avgjørelse i Finansklagenemnda Bank, dekke rimelige og nødvendige omkostninger som forbrukeren har for tingretten selv om finansforetaket får medhold i tingretten. Dersom forbrukeren får medhold i tingretten, men finansforetaket anker, må finansforetaket dekke forbrukerens omkostninger også i ankeinstansen. Hvis forbrukeren anker, får han derimot på vanlig måte bare dekket sine omkostninger dersom han får medhold i ankeinstansen.

​Finansklagenemnda omfatter også tre forsikringsklagenemnder – for henholdsvis skade-, eierskifte- og personforsikring. Her har bransjeforeningen Finans Norge (FNO) allerede innført en bransjenorm om at selskapene må dekke klagers saksomkostninger for tingretten dersom selskapet ikke retter seg etter en uttalelse fra nemnda hvor klageren får medhold. Lovforslaget omfatter også de tre forsikringsklagenemndene, men innebærer altså ingen forskjell fra gjeldende praksis på grunn av bransjenormen.

​Thor Christian Moen
tcm@forsberglaw.no

Finansdepartementet foreslår nå å fjerne en felle i momsregelverket for utleie av bygg og anlegg. Virksomheter som allerede er momsregistrert, skal ikke lenger måtte søke om særskilt momsregistrering av utleievirksomhet.

Utleie av næringslokaler er i utgangspunktet avgiftsfri. Næringsdrivende som ønsker fradrag for inngående moms, har likevel hatt mulighet for frivillig momsregistrering ved utleie av næringslokaler til leietagere som driver avgiftspliktig virksomhet. Dette forutsetter imidlertid at utleier sender en særskilt momsregistrering av utleievirksomheten til avgiftsmyndighetene. Kravet om søknad om særskilt momsregistrering av utleievirksomheten gjelder også næringsdrivende som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret.

Mange virksomheter som allerede er momsregistrerte, har imidlertid ikke vært oppmerksomme på at de må søke om særskilt registrering for utleievirksomheten. I stedet har de lagt til grunn at momsregistreringen de alt har, også omfatter utleievirksomheten. Dette har resultert i enkelte uheldige virkninger, bl.a. i form av krav om tilbakeføring av allerede fradragsført moms.

Finansdepartementet har derfor sendt på høring et forslag om å forenkle reglene, slik at virksomheter som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret skal slippe å søke om særskilt registrering av utleievirksomheten. Forutsetningen er likevel at utleier innretter seg på en slik måte at det er tydelig at han ønsker at utleievirksomheten skal være omfattet av momsregistreringen. Dette vil utleier for eksempel kunne gjøre ved å innta bestemmelser i leieavtaler om at det skal betales moms. Det vil imidlertid ikke være tilstrekkelig at utleier bare fradragsfører inngående moms. Selv om det foreslås endringer som gjør at allerede momsregistrerte virksomheter ikke lenger må søke om særskilt momsregistrering av utleievirksomheten, vil de fortsatt ha adgang til å søke om dette. Ved søknad sikrer man full notoritet om utleiers valg om at utleievirksomheten skal være avgiftsbelastet.

Finansdepartementet foreslår kun endringer i de formelle reglene knyttet til momsregistrering av utleievirksomhet. Utleiere vil altså fortsatt kunne velge om de ønsker at utleievirksomheten skal være avgiftsfri eller ikke. Konsekvensen av at utleier velger at utleievirksomheten skal være avgiftsfri, vil i tilfelle være at han ikke kan fradragsføre inngående moms.

Høringsutkastet inneholder også et forslag om lemping av dagens frist for frivillig registrering av utleievirksomheten. I dag må søknaden om frivillig registrering være postlagt eller levert elektronisk i løpet av den avgiftsterminen som registreringen gjelder. Postlegges søknaden for sent, vil utleier etter dagens regler være avskåret fra tilbakegående avgiftsoppgjør for inngående moms knyttet til oppføring av bygningen. Forslaget i høringsutkastet går ut på at utleier skal kunne velge å la seg registrere for en avgiftstermin som ble avsluttet senest 6 måneder før registreringssøknaden sendes. Utleier vil dermed få bedre tid til å områ seg.

Finansdepartementets forslag er på høring frem til 6. januar 2014. Det er foreløbig ikke sagt noe om når et eventuelt lovforslag kan ventes fremmet.

​

Svein Egil L. Heikvam

seh@forsberglaw.no

Kommunaldepartementet behandlernå etter en høringsrunde forslag om forenklinger i plan- og bygningsloven. Flere byggetiltak som i dag krever søknad, skal heretter kun registreres av kommunen etter melding, og naboenes klagerett begrenses.

De tiltakene som etter forslaget bare vil være registreringspliktige, vil bl.a. omfatte tilbygg på inntil 50 m² pluss kjeller, frittstående bygg inntil 70 m² som ikke skal brukes til beboelse, skilt og reklameinnretning inntil 6,5 m² på vegg og midlertidige bygninger som ikke skal stå mer enn to år.

​Dette er tiltak som i dag er søknadspliktige, men hvor tiltakshaver (vanligvis eieren) selv kan stå for tiltaket uten å behøve å engasjere en ansvarlig med ansvarsrett. Nå vil det bli tilstrekkelig å gi melding til kommunen om tiltaket, forutsatt at tiltaket ligger innenfor planbestemmelser og de generelle tekniske krav m.v. i loven og forskriftene. Tiltakshaveren må dermed selv sette seg inn i vedtatte planer og relevant regelverk. Dersom det ved et tilsyn avdekkes ulovligheter, kan kommunen gi pålegg om f.eks. retting.

​Når kommunen har mottatt fullstendig melding, skal tiltaket kunne settes i gang etter tre uker, uten at det er nødvendig å vente på et vedtak fra kommunen. Hverken naboer eller andre skal ha noen klagerett når tiltaket er omfattet av registreringsordningen, men det skal sendes nabovarsel på vanlig måte. Eventuelle nabobemerkninger skal ikke lenger kunne medføre en forlenget byggesaksbehandling.

​Departementet gir uttrykk for at meldingen til kommunen bør inneholde en angivelse av eiendommen meldingen gjelder, en beskrivelse av tiltaket, en redegjørelse for forholdet til plangrunnlaget og informasjon om nabovarsling og nabomerknader. Videre skal det sendes melding til kommunen når tiltaket er ferdigstilt.

​Formålet med forslagene er å effektivisere byggesaksprosessene ved å sikre større grad av forutsigbarhet for brukerne og redusere omfanget av kommunens saksbehandling. Forskjeller i behandlingen av likeartede saker, både innad i kommuner og mellom kommuner har også vært et problem. Forslaget tar også sikte på i større grad å sikre at like saker behandles likt, både i og mellom kommunene. Endelig tar forslagene sikte på å redusere muligheten for klager og omkamper fra naboer som ikke alltid er motivert av de hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta.

​Høringsnotatet omfatter også forslag om opphevelse av ordningen med lokal godkjennelse av foretak med ansvarsrett. Bakgrunnen for dette forslaget er at EFTAs overvåkingsorgan ESA mener at ordningen strider mot EØS-avtalen og har åpnet sak mot Norge. Den nye regjeringen vil neppe innta et annet standpunkt på dette området enn den rødgrønne regjeringen.

​

Tonje Nesheim

tn@forsberglaw.no